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Menu fixo no topo com acesso a todas as seções
| Seção | O que faz | Quando usar |
|---|---|---|
| Análise | Wizard em 5 passos pelos 6 pilares M.A.R.G.E.M. | Antes de dar qualquer lance |
| Calculadora | Calcula o TETO máximo de lance isolado | Verificação rápida de um valor |
| Sites | 57+ plataformas de leilão verificadas + 27 Juntas | Para encontrar leilões e checar leiloeiros |
| Pilares | Explicação detalhada dos 6 pilares | Estudo e consulta do método |
| Planos | Upgrade de mensal para anual | Para economizar R$916,90/ano |
Para cada leilão que encontrar: 1) Sites (encontrar o edital) → 2) Sites › Juntas (verificar leiloeiro) → 3) Análise (5 passos completos) → 4) Calculadora (confirmar TETO) → Dar o lance.
Clique em "Análise" no menu. Você verá o painel em 5 passos — comece pelo M: Mapeamento.
Enxergar o imóvel inteiro antes de qualquer lance — Peso 15%
Ative os 3 toggles somente após confirmar cada item:
· Edital analisado — leia todo o edital, verifique prazos, comissão, forma de pagamento.
· Matrícula verificada — puxe a matrícula no cartório e cheque ônus, penhoras, alienação fiduciária.
· Entorno avaliado — pesquise imóveis comparáveis na região para estimar o valor de mercado.
Digite o valor que imóveis similares estão sendo vendidos na região. Este número é a base de todo o cálculo do TETO. Use OLX, ZAP, Viva Real e Fipezap para pesquisar.
Extrajudicial — originado por banco/credora. Processo mais rápido, menos burocracia judicial.
Judicial — determinado por juiz. Pode ter recursos e contestações ativas. Atenção redobrada no Passo A.
Desocupado — ideal.
Inquilino — prazo legal para saída + possível ação de despejo.
Ex-proprietário — risco maior, pode resistir à desocupação.
Terceiro — risco imprevisível, consulte advogado.
IPTU, condomínio e taxas que passam para o arrematante. Consulte a prefeitura e administradora do condomínio antes de preencher.
O pilar de maior peso do método. Armadilhas jurídicas são a principal causa de prejuízo em leilões.
Ler o que o edital não mostra — detectar recursos, embargos e irregularidades
✅ ITENS POSITIVOS — Ative se confirmado
🚩 BANDEIRAS VERMELHAS — Ative se houver problema
O sistema exibe automaticamente um alerta vermelho na tela se você ativar qualquer bandeira vermelha. 2 ou mais bandeiras = considere fortemente não participar deste leilão. O score final será penalizado.
Antes de responder os itens acima, vá em Sites → Juntas Comerciais, selecione o estado do imóvel e confirme que o leiloeiro está oficialmente registrado e habilitado. Leiloeiro não registrado = leilão nulo.
Para leilões judiciais, acesse o site do Tribunal do estado (TJ-BA, TJ-SP etc.), busque o número do processo no edital e verifique se há recursos, liminares ou embargos ativos na aba "Movimentações" ou "Certidões". Anotação: leiloeiros sérios já incluem essa informação no edital — se não incluírem, é sinal de alerta.
O risco transforma incerteza em número. O TETO transforma o número em seu limite absoluto de lance.
RISCO = Probabilidade × Impacto — Peso 20%
Probabilidade (%) de disputa × Custo estimado com advogados e recursos. Use 10–30% se não houver bandeiras. 50%+ se houver recursos ativos.
Probabilidade de disputa × Custo mensal × Meses para desocupação. Se desocupado: prob. 5%. Se ex-proprietário: prob. 50–80%.
Valor estimado de cobranças surpresa (taxas municipais, dívidas de condomínio não mapeadas). Padrão seguro: 5–10% do valor de mercado.
O campo "Risco Total Calculado" soma todos os riscos ponderados e exibe um valor em reais. Esse valor será descontado automaticamente no cálculo do TETO no próximo passo.
Defina o lance máximo antes de entrar no leilão — Peso 20%
| Campo | O que preencher | Valor padrão |
|---|---|---|
| Valor de Mercado | Pré-preenchido do Passo M. Confirme o valor. | — |
| Lance pretendido | Coloque o lance que está pensando. O sistema diz se está acima ou abaixo do TETO. | — |
| Comissão do leiloeiro | Percentual informado no edital. | 5% |
| ITBI | Alíquota do município do imóvel. | 2,5% |
| Cartório e Registro | Custos de transferência de escritura. | R$ 3.000 |
| Reformas estimadas | Custo total de reforma, se necessário. | R$ 0 |
| Margem desejada | Seu lucro mínimo aceitável. | 20% |
| Reserva técnica | Capital em caixa além do lance (imprevistos). | 25% |
Defina como sair antes de entrar. Depois gere o score completo de viabilidade.
Saber como sair antes de entrar — Peso 10%
| Estratégia | Prazo típico | Retorno | Quando usar |
|---|---|---|---|
| ⚡ Flip Rápido | Até 12 meses | Alto | Imóvel com desconto alto e boa liquidez de revenda |
| 🔨 Reforma + Revenda | 12–24 meses | Muito alto | Imóvel depreciado com potencial de valorização |
| 🏠 Locação | Contínuo | Fluxo mensal | Região com alta demanda locatícia, imóvel bem localizado |
| 🏛️ Holding / Permuta | Longo prazo | Patrimonial | Estratégia de acumulação e proteção de patrimônio |
Selecione a estratégia e configure o prazo estimado e o valor de venda ou aluguel esperado. Se escolher Locação, o campo "Aluguel Mensal" aparece automaticamente. Essas informações entram no cálculo do ROI no resultado.
Score de 0 a 100 com recomendação de entrada
Como ler o score:
Use quando quiser calcular o TETO de um imóvel rapidamente, sem passar pelo wizard completo.
Use a Calculadora para verificações rápidas — checar se um lance que você está pensando está dentro do TETO, ou para comparar múltiplos imóveis antes de decidir qual analisar em profundidade. A Análise completa (5 passos) é obrigatória antes de qualquer lance real.
Clique em "Calculadora" no menu superior
O sistema mostra o painel em verde e exibe quanto de margem você tem disponível. Lance está dentro da operação segura.
O sistema mostra o painel em vermelho e exibe o valor que você está pagando a mais. Nunca dê um lance acima do TETO.
| Exemplo Prático | Valor |
|---|---|
| Valor de mercado | R$ 350.000 |
| Margem desejada | 20% |
| Comissão + ITBI | 7,5% |
| Cartório + Reformas | R$ 8.000 |
| TETO calculado | ≈ R$ 252.000 |
| Reserva técnica (25%) | R$ 63.000 |
| Capital total necessário | ≈ R$ 315.000 |
Tudo em um só lugar para encontrar oportunidades e verificar leiloeiros habilitados em todo o Brasil.
Clique em "Sites" no menu — mais de 57 plataformas verificadas
Origem: ordem judicial. Acesse sites como Leil.com.br, PraçaPublica.com, Hastas.com.br e o portal do próprio Tribunal do estado para encontrar processos com bens em leilão.
Origem: financeiras e bancos. Acesse Caixa Econômica, Leilões Caixa, Lance Imóveis, SuperBid e plataformas de leiloeiros credenciados pelos bancos.
OBRIGATÓRIO antes de qualquer lance — Pilar A do método
Um leiloeiro não registrado na Junta Comercial do estado não tem autorização legal para conduzir leilões. Qualquer arrematação feita por leiloeiro irregular pode ser declarada nula na Justiça — e você pode perder o imóvel e o dinheiro do lance.
O checklist definitivo para cada leilão que você analisar.
💡 REGRAS DE OURO DO MÉTODO